4.5.2 Onroerende zaken

Een aandeel in een (beperkt recht op een) onroerende zaak wordt overgedragen door middel van een notariële akte en inschrijving daarvan in de openbare registers (art. 3:96 jo. (3:98 jo.) 3:89 BW).

Bij overdracht van een aandeel in een recht van (onder)erfpacht of opstal is mogelijk toestemming van de eigenaar van de onroerende zaak vereist. Zonder deze toestemming komt de overdracht niet tot stand (art. 5:91 lid 1 jo. 5:104 lid 1 BW). Een afhankelijk opstalrecht gaat van rechtswege over op de opvolger zodra hij het recht verkrijgt (bijvoorbeeld door toe te treden tot de huurovereenkomst) waaraan het afhankelijk recht verbonden is. Als de VOF een onroerende zaak verpacht, moet met het voorkeursrecht van de pachter rekening worden gehouden (art. 7:378 BW). Dit voorkeursrecht is in art. 7:380 lid 1 sub c BW alleen uitgesloten in geval van een rechtshandeling die als een verdeling van een gemeenschap is aan te merken. Bij overdracht van het aandeel geldt het voorkeursrecht wel. De strekking van het voorkeursrecht is niet om overdracht in strijd hiermee onmogelijk te maken.1 Het voorkeursrecht heeft daarom géén goederenrechtelijke werking gekregen, maar handelen in strijd ermee levert wanprestatie van de verpachter op en soms een onrechtmatige daad van de derde.2 Op de toegetreden vennoot gaan de rechten en verplichtingen van de verpachter over die na de overdracht opeisbaar worden en die voortvloeien uit de pachtovereenkomst (art. 3:361 lid 1 BW), ongeacht of met het voorkeursrecht rekening is gehouden. Een eventueel voorkeursrecht van de gemeente op grond van de Wvg moet geëerbiedigd worden op straffe van ongeldigheid van de overdracht.